Louer son cabinet : avantages, inconvénients et obligation

La location de votre cabinet peut vite virer au casse-tête si vous ne prenez pas garde à éviter certains pièges. L’Angiil revient donc sur les points de vigilance qu’il convient de garder à l’esprit…

Dans un contexte d’évolution rapide du marché immobilier (et des taux de prêts bancaires), le choix de louer ou d’acheter son cabinet refait surface. Dans ce premier volet, l’Angiil retrace donc tout ce qui se réfère à la location. Un second volet reviendra sur l’intérêt (ou non) de l’achat…

Louer son cabinet : des avantages…

Louer son cabinet présente de multiples avantages. Parmi eux :

• la rapidité d’installation : en louant, vous gagnez beaucoup de temps ! En effet, les démarches administratives à effectuer sont simples (la simple signature d’un bail suffit !). Résultat : une fois les lieux assurés, vous pouvez commencer à exercer !
• la flexibilité : passer sous le régime du libéral est une grande aventure. Mais êtes-vous réellement prêt à ce changement ? Cette activité vous plaira-t-elle vraiment ? En louant votre cabinet, vous ne vous engagez pas plus que nécessaire…
• la liberté : signer un bail engage, au maximum, pour une durée de 6 ans. Et rien ne vous empêche de le rompre : il vous suffit de respecter le préavis légal. Du coup, si vous désirez vous associer, rejoindre un autre cabinet ou intégrer une maison de santé, c’est simple, rapide et pas cher !
• la possibilité de tester : l’emplacement choisi est-il le plus adéquat à votre exercice ? En louant, vous vous en rendez vite compte. Idem pour la superficie des différents espaces (salle d’attente, salle de soins…) et les agencements intérieurs…
• un besoin de moindre trésorerie : être locataire ne nécessite pas de contracter un crédit, mais seulement d’assurer le paiement mensuel de votre loyer. Ceci permet donc de conserver une vraie capacité d’emprunt pour le financement d’un véhicule ou de matériels
• enfin, fiscalement, le montant du loyer de votre cabinet est déductible : ce qui entraîne réduction du bénéfice et, donc, réduction des cotisations sociales et des impôts.

… Des inconvénients…

Reste que la location d’un local professionnel présente également des inconvénients. Ainsi :

• vous dépendez de votre propriétaire. Si celui-ci décide de récupérer son bien (sous réserve du respect de la durée minimale du bail), vous ne pourrez pas vous y opposer. Or, un déménagement d’activité professionnelle entraîne inévitablement des contraintes, notamment la mise à jour de votre adresse auprès de diverses institutions telles que la CPAM, l’Urssaf, ou encore la Carpimko
• vous n’êtes, justement, que locataire. Autrement dit, si vous souhaitez réaliser des travaux d’aménagement, vous devez obtenir l’autorisation du propriétaire. Et leur coût ne vous sera jamais remboursé. Conséquence : les travaux d’agencements doivent rester limités… Pour autant, votre cabinet devra tout de même répondre aux normes en vigueur en termes d’hygiène et d’accessibilité. De même, vous devrez obtenir l’autorisation d’apposer votre plaque professionnelle à l’extérieur du bâtiment…
• vous devez bien calculer l’ensemble des coûts inhérents à la location : loyer, certes, mais aussi charges locatives. S’ajoutent également éventuellement : honoraires de l’agence immobilière qui vous a permis de trouver le local, versement de caution, frais de rénovation…
• vous devez vous assurer de bien pouvoir y exercer votre activité : ainsi, le local doit pouvoir être utilisé à des fins professionnelles. Si tel n’est pas le cas (locaux d’habitation), il est nécessaire que le propriétaire fasse une demande de changement d’affectation. De même, en cas de cabinet situé dans une copropriété, le propriétaire doit s’assurer que le règlement intérieur de la copropriété n’interdit pas l’exercice d’une activité libérale.

… et une obligation !

Enfin, louer implique de signer un bail. Ce dernier :

• doit être un bail professionnel pour toutes les professions réglementées (infirmiers, kinés, orthophonistes, orthoptistes, sages-femmes, diététiciens, psychologues…)
• … qui peut cependant être volontairement placé sous le régime du bail commercial si les deux parties (propriétaire et soignant libéral) sont d’accord. Dans ce cas, les conditions du bail commercial s’appliquent.

Pour les professions non-réglementées (naturopathe…), le bail sera, au choix, un bail commercial ou professionnel.

Les différences entre ces deux types de contrats sont importantes (cf. tableau ci-dessous). Avec une grande caractéristique : le bail commercial est plus rigide que le bail professionnel. Ainsi, le bail commercial :

• interdit toute rupture du bail par le propriétaire (sauf accord du locataire)
• prévoit un droit au renouvellement du bail : autrement dit, si le bailleur refuse de re-louer le local au bout des 9 ans de bail, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction
• et, enfin, instaure généralement une révision du montant du loyer tous les 3 ans seulement.

En contrepartie, le locataire ne peut rompre le bail qu’au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans, sauf retraite ou invalidité.

A l’inverse, le bail professionnel est plus souple, permettant notamment la résiliation libre par le locataire à tout moment avec préavis de 6 mois… mais aussi la révision du montant du loyer à tout moment également. Chaque soignant libéral doit donc choisir selon sa propre situation : notamment en fonction de son besoin de sécuriser son exercice et l’emplacement de son cabinet…

L’autre solution consiste en l’achat du local professionnel. Mais avant d’acheter, un petit diagnostic s’impose. L’Angiil reviendra sur les avantages, inconvénients de l’achat du local professionnel et les différentes modalités d’achat dans un prochain article… A suivre !!

Caractéristiques des baux professionnel et commercial

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