Acheter son cabinet : un choix intéressant… mais à titre perso, pro, en SCI ?

L’obligation de détention d’un cabinet professionnel est souvent vécue comme une charge. Mais acheter son cabinet peut aussi s’avérer être un choix intéressant. L’Angiil fait le point…

La location de son local professionnel présente nombres d’avantages… mais aussi d’inconvénients. Aussi, nombre de soignants libéraux préfèrent acheter leur cabinet. Mais une telle acquisition nécessite une analyse approfondie de votre situation afin d’optimiser au mieux l’opération. En effet, selon le schéma d’achat choisi (en perso, en pro, en SCI), les conséquences personnelles, fiscales et patrimoniales ne seront pas les mêmes…

Acheter son cabinet : un choix intéressant…

Acquérir un local pour y installer son cabinet présente de nombreux avantages :

• stabilité de l’exercice : l’achat met, en effet, à l’abri d’un certain nombre d’événements indésirables. Parmi eux : un non-renouvellement de bail, une réévaluation de loyer, la reprise pure et simple de votre local par le propriétaire… et, même, l’obligation de se recréer une patientèle en cas de déménagement un peu lointain
• constitution d’un patrimoine : en achetant, vous ne payez pas de loyer, mais vous remboursez un crédit. Vous devenez donc propriétaire. Or, être propriétaire permet de compléter votre future retraite via la location ou la revente de votre local. Vous pouvez également transmettre un actif immobilier à vos enfants
• meilleure gestion de l’activité : un loyer professionnel est, généralement, indexé sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Or, exception faite de l’année 2020 (Covid oblige !), cet indice augmente depuis plus de 10 ans de façon irrégulière. Ce qui engendre une certaine insécurité quant au montant du loyer que vous aurez à payer d’un an sur l’autre. A contrario, les mensualités de remboursement de prêt sont généralement fixes sur la durée du crédit : ce qui donne, de facto, une meilleure prévisibilité financière
• possibilité de réaliser des économies : propriétaire, vous avez le droit de faire ce que vous voulez chez vous ! Y compris des travaux de rénovation énergétique… qui vous permettront, par la suite de réaliser des économies de coût de fonctionnement

Enfin, acquérir votre cabinet peut se révéler une excellente opération fiscale. Ainsi selon l’option d’achat choisie, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt, ainsi que l’amortissement du bien de vos bénéfices imposables (cf. tableau ci-dessous).

… qu’il convient de mûrir…

Reste que le local que vous souhaitez acheter devra pouvoir légalement accueillir un cabinet libéral. Du coup, si le local :

• se situe dans une copropriété, vous devez vous assurer que le règlement autorise l’exercice d’une activité professionnelle. A défaut, vous devrez obtenir cette autorisation auprès de l’assemblée générale des co-propriétaires
• est initialement prévu à usage d’habitation, vous devez obtenir sa transformation, même partielle, en logement à usage professionnel. Or, ceci implique de suivre un certain nombre de procédures. Parmi elles : l’obtention d’autorisation d’urbanisme et/ou d’usage auprès de la mairie, la déclaration de la transformation aux impôts…

De surcroît, votre futur cabinet doit également être :

• bien placé : facilité d’accès, possibilité de parking, proximité de la concurrence…
• adapté à votre exercice ou pouvant l’être après travaux. Il est ainsi nécessaire que les locaux respectent les règles de confidentialité, les conditions d’accueil et les normes d’hygiène indispensables à la bonne exécution des soins (droit d’apposer votre plaque professionnelle sur la façade de l’immeuble ou de la maison ; pièce réservée aux soins, dotée d’au moins un lavabo ; pièce spécifique pour la salle d’attente ; présence de toilettes… )
• accessible à tous les patients, handicapés compris : cheminement extérieur, conditions d’accès, circulation à l’intérieur du bâtiment…
• sûr pour vos patients. Les normes en vigueur en termes de sécurité incendie devront donc être respectées : présence d’un équipement de système d’alarme incendie, de dégagements, éventuellement d’une colonne sèche…

Concrétiser votre projet d’achat nécessitera, ensuite, de préparer un dossier de financement solide qui tiendra compte de l’ensemble des coûts : prix d’acquisition, droits et frais (notaire, publicité foncière…), éventuels travaux… Le coût total devra, ensuite, être compatible avec votre capacité financière. Il vous reviendra, enfin, de choisir votre type de crédit immobilier : à taux fixe ou variable.

Quel schéma d’achat : à titre perso, pro, en SCI ?

Le plus compliqué reste cependant encore à venir : le choix de votre schéma d’achat. En effet, trois grandes possibilités s’offrent à vous :

• l’achat à titre personnel, avec ou non, loyer à payer à vous-même
• l’achat via votre entreprise
• et, enfin, l’achat en SCI.

Afin de faciliter votre choix, l’Angiil résume dans le tableau ci-dessous les principaux avantages et inconvénients de chacune de ces formules. Ainsi que vous le verrez, pas de miracle ! Chaque cas de figure présente des aspects positifs et négatifs. De surcroît, tout dépend de la valeur du local et de votre situation personnelle (âge au moment de l’achat, présence d’époux/épouse, enfants, associé(s)…).

Principaux avantages et inconvénients des différents schémas d’achat

Le cabinet ? Une obligation pour la plupart des soignants libéraux…